今回のハテナ
> 平成23年9月4日放送分 賃貸住宅の更新料これからどうなる?
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今回のねらい

今年の7月15日、賃貸住宅の更新料が最高裁で「有効」という判決がでました。契約書に更新料が明記され、当事者が合意している場合には、それがあまりに高額でなければ有効だと初めて賃貸住宅の更新料に「経済的合理性」のお墨付きを与えました。
今、借手市場と言われる賃貸住宅ですが、この判決を受けて、業界はどの様に変わっていくのでしょうか?さらには、最近目にする敷金・礼金ゼロ物件、フリーレント、家賃保証システムなどなど、変化する賃貸住宅の環境を調査しました。


今回のねらい

企画のポイント

■ 賃貸住宅の更新料って何?

リポーターのホリと浜口順子が、大家さんが加盟する協会と不動産仲介業者に、そもそも更新料とはどんなものなのかを聞きに行きました。立場によって見解の違いが少しずつありますが、概ね毎月の家賃を低く設定するために、数年に一度、それを調整するための料金が必要というということだそうです。
先日の最高裁で、賃貸住宅の更新料の有効性が認められました。この裁判結果によって、どんな影響があるのかを各方面に聞いたところ、現段階は借り手市場といわれていて、大家さんたちの競争心理が働き、逆に更新料を取らないという物件が増えてきているとのことでした。


賃貸住宅の更新料って何?


賃貸住宅の更新料って何?


賃貸住宅の更新料って何?

■ 賃貸住宅の契約方法が変わる?

最近増えてきたのが、定期借家契約というもの。事前に決められた期間が満了すると賃貸契約が終了するというものです。今までの借家契約と定期借家契約とでは、家賃にさほど差がないそうですが、法律上は、この二つの契約には大きな差があります。今までの借家契約は、家賃の滞納などがない限り、契約は当然に更新されるものでした。
しかし定期借家契約では、再契約する場合もありますが、その権利は保証されていないのです。ですので、借り主がいくら再契約を希望したとしても、大家さんがそれを希望しなければ、再契約できないということがありえるのです。どうしても間取りや、アクセスに目が行きがちな賃貸住宅選びですが、契約方法にも目を配る必要がでてきたのです。


賃貸住宅の契約方法が変わる?


賃貸住宅の契約方法が変わる?


賃貸住宅の契約方法が変わる?

■ 大家と借り主、どっちが負担するの?

賃貸住宅の契約を終了し、部屋をでるときに必要になるのがハウスクリーニングやキズの修復。次に入る人のためにもきれいにしなければなりませんが、誰がそれを負担するのか曖昧なことが多いようです。 そこで、東京都が出しているガイドラインを参考に、どちらが修繕、クリーニングの負担をするのかを考えました。
壁に開いたクギの穴の修復や、家具を動かしたことによって出来たフローリングのキズの修復などは、借り主の負担になることが多いそうです。冷蔵庫の裏の壁に熱によってついた汚れや、フローリングの日焼けなど、通常の使用や年数によっておこることについては、大家の負担となるとのことでした。


大家と借り主、どっちが負担するの?


大家と借り主、どっちが負担するの?


大家と借り主、どっちが負担するの?

■ ハウスクリーニングの料金とは?

借り主が退去したばかりの賃貸住宅にて、ハウスクリーニングのプロとともに何の掃除にどれくらいの料金がかかるのかを取材しました。
特に目を配るのが水回りと換気扇だそうで、特に掃除が大変なのは、タバコのヤニ取りだそうです。時間もコストも他の掃除よりかかってしまうとのことでした。


ハウスクリーニングの料金とは?


ハウスクリーニングの料金とは?


ハウスクリーニングの料金とは?

■ 家賃保証って何?

賃貸住宅契約に必要になるのが、連帯保証人。
今までは身内が連帯保証人になることが多かったのですが、最近増えてきたのが家賃保証というシステム。
家賃の何パーセントかを家賃保証会社に支払うことで、家賃の不払いがおきた時に、家賃保証会社がその肩代わりをするというものです。大家さんからの需要も高く、家賃保証を行う会社は勢いよく増えているとのことでした。


家賃保証って何?


家賃保証って何?


家賃保証って何?

■ ゲストコメンテーター

藤井範弘さん(弁護士 新都心綜合法律事務所)

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