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毎週土曜日 正午～
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日経CNBC
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日経スペシャル「ガイアの夜明け」 １１月９日放送 第１３４回
復活する土地神話
バブルに踊った土地神話が崩壊して１０年あまり・・・今、東京都心の一部では、再び土地神話が復活しようとしている。その象徴が銀座の表通りに面した一等地。取引価格は底値の２倍にまで戻り坪７０００万円、中にはバブル時の坪１億円で買われた物件もあるという。同じような現象が、渋谷、表参道でも起きている。
購入しているのは、ブランドショップなどの外国企業、勝ち組のオーナー企業の社長たちだ。そして外資の不動産投資ファンドたちも積極的に日本の土地に投資している。
しかし、彼らが土地に見出す価値は、盲目的に土地を売り買いしたバブル時代とは大きく異なる。その土地にビルを建て、有力なテナントを誘致した場合、毎年いくらの家賃収入があり、付加価値を高めて数年後にいくらで売れるのか？その結果、投資金額の何％の利益を生み出せるのか？
もはや土地は金融商品なのである。その不動産金融市場に流れ込むのは、外資の投機マネーと超低金利時代に行き場を失った銀行などの機関投資家たちの巨額のマネー。その額は一年で少なくとも４兆円（平成15年実績）にも上る。２００４年、復活を始めた土地神話の裏側をレポートする。 |
【超強気のデベロッパー ユニマット】
１０月１６日渋谷に登場したビル「ピカソ３４７」を仕掛けるのは、オフィスのコーヒーサービスで知られるユニマットの高橋会長。７年前、満を持して不動産事業に参入。５年前より本格的に青山、表参道を中心に３０ヶ所の土地を購入し、次々とビル開発を手がけている。今回は１０～２０代前半の女性が中心の街である渋谷にあえて２０代後半の女性を強く意識したビルを建てた。この地区ごと客層を変えてしまおうという挑戦的なビル・プロジェクトである。このビルの土地取得時の価格は１１５億を超える入札となった。しかし、ビルは現在、SPC（特別目的会社）と呼ばれるペーパーカンパニーが所有する。
現在おこなわれている多くの大型不動産の売買は以前の土地を担保にした融資ではなく、SPC（特別目的会社）化したペーパーカンパニーの家賃収益に対しておこなわれる。
ユニマットが標榜する優良物件とは「利回り１０%以上」を生む不動産。そのために集客力のあるテナントをいかに入居させるかに腐心している。集客力を持つテナントを引っ張ってくることによりユニマットが満足しゆる家賃収入を確保し、高い利回りを得ることができるのだ。
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【魔法のペーパーカンパニー SPC】
１９９８年に施行されたこのSPC法（資産流動化法）では銀行は土地・建物を所有している会社自体には融資をしない。SPCは安定した家賃収入が期待できる企業に銀行が金を貸す目的のために設立するペーパーカンパニーである。
このSPC法によって銀行は巨額の融資を再び始めることができたのである。
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【巨大なファンドマネーを運用する外資 セキュアード・キャピタル・ジャパン】
カリフォルニア州退職者年金基金など豊富な資金力を武器に、１９９７年日本にやって来た。SCJは不良債権の土地だけではなく、いち早く日本の一般不動産への投資を始めた外資系不動産投資運用会社である。それが今の日本の不動産金融ビジネスの基礎を作った。
現在の運用保有資金は１，０００億円以上。賃貸マンションを中心に都内だけでも２，０００戸を超える物件を保有している。その先見性と冷静な判断力で、投資家に最大限の利益をもたらすというＳＣＪの企業戦略を見る。 |
【九州一のデベロッパー ディックスクロキ】
欧米も含めた多数の外資の巨額資金が東京を通り越して福岡に流れ込んでいる。そしてその巨大な資金の投入先はディックスクロキ。今、九州でもっとも注目を浴びている福岡の中堅デベロッパーである。
ディックスクロキの黒木 透社長は中卒で元大工のデベロッパー。現在、福岡の都市としての特異性（九州各地から若年層が流入し、東京に匹敵する単身世帯比率を誇る）をいち早く見抜き、単身者向けの賃貸マンション事業を始めた。予想は見事的中し、マンション需要の増加とともに急成長を遂げた。さらに２０００年からは積極的に外資ファンドと手を組むことによって資金を調達。次々と大型プロジェクトを手がけてきた。昨年までに１３３億の物件を売却。社員７０人。一人当たり三億円の売上げが目標。
黒木社長のもとには次から次へと様々な国からディックスクロキの持つ物件の購入のオファーが舞い込んでくる。オーストラリア最大の投資銀行マッコリーもディックスクロキに照準を合わせてきた。今回の売却案件には２０社を超える内外投資ファンドからオファーがあったという。外資が狙う地方都市の活況を取材した。
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【J-REITの物件 ダイエー碑文谷店】
株よりも値動きが安定しているといわれる不動産投資信託（J-REIT）の時価総額は１兆６千億円規模に成長した。一般の人でも誰もが不動産投資ができる時代になったと言える。
産業再生機構入りが決定したダイエー。東京の旗艦店である碑文谷店は実はJ-REIT（不動産投資信託）の所有。その家賃収入は証券化され、一般に公開され個人でも買うことができる。その収支の内訳、利回りはすべて公開されている。新たに注目されるJ-REITのメリット、デメリットを検証する。
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