日経スペシャル　ガイアの夜明け : テレビ東京

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日経スペシャル「ガイアの夜明け」
2002年6月23日放送

◆　第　11　回　◆

●神話崩壊！家はどうなる
　　～地価が下がっても家の価値は上がる～
　土地神話が崩壊して以来、地価は11年連続で下落、「個人資産は住宅から」という常識は今や時代遅れに。これまで融資を支えてきた住宅金融公庫の廃止も決まり、私たちの住宅を取り巻く環境は厳しさを増してきている。さらに、長引く不況のための雇用不安、終身雇用制の崩壊も見え始め、長期ローンを抱えるリスクにも疑問符が…。

　そんな現代ニッポンで、家にこだわり奮闘する人々がいる。そこでは熱く激しい住宅革命が進んでいた。

・地価が下がっても住宅の価値は上がる――中古住宅市場

日本の住宅は土地至上主義でやってきたために、上物（建物）の価値を認めず、たとえリフォームしても15年経てば価値ゼロといわれてきた。上物は常に建て替えを前提に取り引きされ、そのため住宅の中古マーケットがなかなか根づかないのだ。“中古住宅先進国”アメリカでは、住宅は手を入れれば入れるほど価値が上がるものとされ、その評価は「インスペクター」と呼ばれる専門家が行う。アメリカでは土地ではなく建物そのものに価値があるのだ。大事に手をかけて住んだ家には、価値が付く。

日本ではなかなか根づかないその中古市場に新風を吹き込もうと奮闘する、東京大学出身の元エリートがいる。リスペクト建物調査常務の藤永健二さん(35歳)。中古住宅の本場であるアメリカで住宅性能評価の武者修業をしてベンチャー企業を創立、正当な上物の評価を日本にも根づかせようと奮闘する姿を紹介する。アメリカの住宅事情を視察する藤永さんの姿と日本での住宅性能評価の普及を仕掛ける姿を追う。

日本でも中古住宅を正当に評価しようという制度が、この夏に法制化され本格的な上物評価の時代がスタートする。地価が下がっても建物の評価で価値が上がる時代が、もうすぐやってくる。

・元大工社長が新築市場に殴り込みをかけた激安住宅の実力

三代続いた大工の家に生まれ、19歳で社長になったアキュラホームの宮沢俊哉さん(40歳)。地価高騰、そして家を造れば売れるという状況にあぐらをかいて何も努力をしようとしない住宅業界に憤慨、また、どんぶり勘定で旧態依然とした工務店の体質にも疑問を感じ、その改革に名乗りをあげた。実は、日本の住宅は地方の工務店に依存する割合が8割と多く、大手メーカーは2割に過ぎない。工務店が変われば、日本の住宅市場は変わるのだ。そこで、日本中の工務店をネットワークで結んで、そのノウハウを共有しながら安くて良質な住宅を普及させていこうというのである。

今年4月25日から始まった坪21万円という激安住宅の販売の様子を中心に、自宅を実験住宅にしてまで激安住宅の開発に身も心も捧げ、ネットワークを開拓するために日本中を駆け回る宮沢社長の姿を追いながら、日本の住宅産業の夜明けを垣間見る。

・都心で一戸建て感覚、しかも安い集合住宅を作る

大手デベロッパーに頼らず、住民が集まって自分たちの理想の住まいを実現させるコーポラティブ住宅。キューブ社長の天宅毅さん（37歳）は阪神淡路大震災で自らが建てたマンションが壊れたとき、住民がそこに愛着を持っていないことにがく然として大手デベロッパーを辞め、個人で会社を設立し、住み手と共に考える住宅造りに力を注いできた。

コーポラティブ住宅は、住居を住み手ごとに自由な設計で造ることができ、共有スペースや外観なども住民の話し合いで決めていく。大手デベロッパーを介在させないために、中間のマージンが減り、同じ広さの一般のマンションより２割ほど安い。

さらに天宅さんは、定期借地権を使うことで通常より４－５割も安く手に入れることができる「スケルトン定借方式」に着目した。もう土地は資産として持つ時代ではない、しかも都心では土地を買ってまで住宅を建てるメリットはない。そこで、地主と借り手をつないでスケルトン定借方式で一戸建て感覚の集合住宅を造れば、都心の土地を有効利用できる。このスケルトン定借方式の普及を目指す天宅さんの取り組みを追う。

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