日経スペシャル　ガイアの夜明け : テレビ東京

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日経スペシャル「ガイアの夜明け」
2003年5月20日放送

◆　第　58　回　◆

空室あり　ＴＯＫＹＯ

2003年、東京都心部で大量の大型ビルが相次ぎ開業する。旧国鉄跡地の開発や丸の内、六本木などの大型再開発が重なり、過去最大のオフィススペースが供給される。自社、賃貸用を合わせると、バブル期の２倍の水準という大量供給だ。
そこには、第３次産業へのシフトで東京のオフィス人口はまだ増えるという読みがあった。しかし、産業構造の転換が進まず、既存産業の需要が予想以上に減った。IT関連企業の需要は減退し、外資が撤退した後、そのあとを埋める需要が出てこない。さらに、金融機関による支店の統廃合も加速し、一向に景気が改善しない中で、製造業を中心とした企業が事務所縮小を進めている。

★現実化した「2003年問題」

オフィススペースの大量供給が賃料や入居率の低下を招くという「2003年問題」がいよいよ現実のものとなった。
東京都心部のオフィスビル空室率は上昇を続け、3月末の空室率が 8.18％（三鬼商事調べ）で、19カ月連続で悪化。新築ビルでも入居者が確保できないケースもでてきている。募集賃料の下落も進み、最高だった1991年末水準に比べ 55%も落ち込んでいる。ビルを建てれば部屋は埋まるという時代は終わった。
需要と供給のバランスが大幅に崩れた今、既存ビルのオーナーたちに、空室を出さない、空室が出ても早期にテナントを誘致するための真摯な努力が求められている。

★中古ビルでも空室を出さない

新築大型ビルへのテナント移転により、やがて「玉突き現象」により打撃を受けると言われている既存の中小ビル。日本橋で築 42年の 9 階建てビルを経営する猪股徳臣さんは、「スクラップ＆ビルドではなく、良い物を残して長く使うことが重要」という信念のもと、テナントの満足度を高めるため日々の努力を惜しまない。
中小ビル経営者たちの研究会や意見交換の場を主催して、自分のビルだけでなく、古い中小ビル全体の競争力を高めていこうと切磋琢磨する猪股さんの活動を追う。

★古いビルで新しい賃貸空間

4月16日、西新橋に全く新しいシステムの賃貸オフィスビルが誕生した。築 30年の 5 階建てビルをリノベーションした「ROOP虎の門」は、テナントが自由に空間を造り込むことを奨励しながら原状回復不要、敷金・礼金・管理費・更新料も不要。次の入居者にバトンタッチして循環していくというコンセプトを理解し協力できるテナントを厳選する、強い個性を前面に押し出した新プロジェクトだ。これを手掛けるのが、老舗の中堅不動産会社、安田不動産の若手チーム。営業の砂口景子さんと笠井信行さんが中心となって企画から立ち上げてきた。全く新しいシステムであるが故に、越えなければならないハードルも数多い。

★新築大型ビル開業の直撃を受けて立つ

安田不動産にとって「ROOP」は、まだ、歩みを始めたばかりの小さなプロジェクトだ。砂口さんと笠井さんも「ROOP」に打ち込む一方、既存ビルの営業・管理に力を注ぐ。目下の最大の課題は、築 12年、１フロアー 334～382坪の 9 階建て自社所有ビル。8フロアーを占めていたテナントが、この４月、分散したオフィスを集約するために新築大型ビルに移転して行った。このあとをどう埋めるか。営業チームが一丸となって、テナントにとって魅力ある空間づくりに挑む。発想の転換と柔軟な対応で、困難な状況を打破しようとする彼らの姿を追った。

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