日経スペシャル ガイアの夜明け・毎週火曜夜10時放送・闘い続ける人たちの物語
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日経スペシャル「ガイアの夜明け」 11月7日放送 第237回

「100年マンションを目指せ
~永住時代の開発戦争~」


この秋、マンション市場が活況を呈し始め、首都圏で発売される新築マンションの価格も上昇しているという。しかし、その一方で、高度経済成長時代に建設された築30年~40年のマンションや団地が、老朽化による「建て替え問題」に直面している。 高額なローンを組んで購入し、せっかくローンを払い終えたにもかかわらず、今また、建て替え費用を必要とされる現実があるのだ。
実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、平均37年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。これに比べ、欧米では築60年、時には100年以上のマンションが今なお残り、住民も生活を続けている。そればかりかヨーロッパでは築30年を超えた中古マンションが、手入れ次第では買った時の値段以上の資産価値となるという。なぜ日本のマンションの寿命は短いのだろうか?そして日本のマンションが抱える大きな問題点とは?番組で検証する。
そして、こうした問題がある中、100年以上住めるマンション造りを目指し、従来の常識を打ち破ろうとするデベロッパーがあった。マンションの耐久年数を延ばすその建築法とは何か?そして立ちはだかる壁とは?
100年の耐久性を目指してマンション開発に取り組む、その闘いを追った。

【マンションは内部から老朽化する】
日本のマンション寿命が30年程度になってしまう大きな理由のひとつが、配管の寿命にある。築30年を超えたあるマンションの改修工事現場で、職人が室内のコンクリート壁を打ち破ると、天井から床まで縦に貫く錆びた配管が現れた。長年排水に晒された配管の内部も酷く腐食が進んでいた・・・。
排水や給水を担う配管の寿命は25年から30年程度で、老朽化すると水漏れなどを引き起こす。しかし室内の壁に埋め込まれた配管の交換は容易ではなく工事費用など、住民の負担は大きい。そうであればと、改修よりも建て替えを選ぶ居住者が多い事が、日本のマンションの寿命が短い原因のひとつなのだ。

【100年マンションの理想と現実】
室内の壁に埋め込まれた配管を室外に配置することで配管の修理や交換を容易にし、従来のマンションが抱える問題点を大幅に改善する方法で、 “スケルトン・インフィル工法”というものがあり、実は既に実用化レベルに達している。しかし建設コストは従来の工法に比べて割高になるという。マンションの販売価格で言うと、10%程度上昇してしまうのだ。そのためこの工法を採用するマンションは1%に満たないのが現状だ。
こうした中、デベロッパーのダイア建設は“スケルトン・インフィル工法”を採用し、100年の耐久性を目指したマンション開発に挑んでいる。かつては業界2位のマンション販売戸数を誇り、拡大戦略を貫いてきたダイア建設。だがバブル崩壊による経営悪化と、メインバンクだった日本債券信用銀行の破たんにより、2003年、産業再生機構の支援を仰ぐ。それを期に「より質の高い商品造りを目指す」という事業方針に方針転換し、それを再生の旗頭としたのだ。そして、業界が未だ採用を見送る“スケルトン・インフィル工法”を導入。しかし販売価格が従来より高価になることや、メリットが購買者に伝わりにくいことから販売は苦戦。メリットが目に見えて実感できる“オール電化”や“豪華な内装”などに購入者の選択基準がある現実を前に、事業部門を統括する執行役員の西山剛さん(46)と技術デザイン室の土田照美さん(47)は、内装デザインの充実に取り組みはじめた。どうしたら購買者にメリットを理解してもらい、受け入れてもらえるのか?100年マンションの理想と現実、その試行錯誤を追う。

【外断熱マンションで差別化を図れ】

“スケルトン・インフィル”とともに“外断熱工法”を併用することで、100年の耐久性を目指す取り組みも始まっている。“外断熱工法”とは断熱材をコンクリートの外側に施工する工法で、高い断熱効果がある。また、それとともに太陽光や風雨からコンクリートを守って劣化を防ぐ働きがあり、マンションの耐久性をあげる効果もあるとされ、既にヨーロッパでは一般的な工法である。しかし日本ではコンクリートの内側に断熱材を施工する“内断熱工法”が大半を占め、外断熱を採用したマンションは1%に満たない。理由はやはりコスト。内断熱よりも高額な建設コストがかかり、マンションの販売価格に跳ね返るからだ。
そんな業界の常識を打ち破り、“外断熱工法”を戦略の中核に据えて100年耐久マンションに取り組む新進のデベロッパーがある。 渋谷に本社をおく明豊エンタープライズ。今年1月に完成した自社ブランド第一号の外断熱マンションが竣工前に完売となり、既に8物件の新規プロジェクトを進めている。中でも江東区木場公園に建設中のプロジェクトは、総戸数127戸と大がかりな物件で、今後の外断熱マンション事業の成否を左右する一大プロジェクトだ。
事業の指揮をとる丸尾友二さん(35歳)は「従来のマンションとはまったく価値が違う」と、マンションの資産性を全面に打ち出した販売戦略を進めている。果たしてその結果は?

     
 




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