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緊迫!不動産不況 ~金融危機がニッポンを襲う




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日経スペシャル「ガイアの夜明け」 10月28日放送 第337回

緊迫!不動産不況
 ~金融危機がニッポンを襲う

サブプライム問題に端を発する金融危機が世界を恐怖に陥れている中、日本では不動産企業の経営破たんが止まらない。
近年、証券化ビジネスによって急拡大した日本の不動産市場。日本の高層ビルやマンションは証券化されて金融商品となり、世界中の投資家の間で売り買いされている。そこを直撃しているのが、サブプライム問題によるグローバルマネーの信用収縮だ。
番組では、“金融システムと不動産の融合”の構図を解き明かすとともに、この苦境を必死に乗り越えようともがく不動産業界の試練の時に密着した。


【世界金融危機で“貸し渋り”再燃】

不動産投資に積極的だったリーマン・ブラザーズは破たんした。国内金融機関のリーマンへの投融資額は、開示分だけでも4400億円に上り、それらの債券を持つ地方銀行などは、貸し出しをさらに絞り込んでいるという。その煽りをまともに食らっているのが、不動産業界だ。販売不振や建築資材の高騰もあり「銀行からの融資を全く受けられない状況になっている」と不動産関係者は口を揃える。
もうひとつ深刻なのは、地方の中堅ゼネコンだ。縮小する公共事業からの脱却を図って、マンション建設に活路を求めた矢先に、発注元の破たんが相次いでいる。9月末払いの大量の手形が焦げ付く可能性があるという。
我々は今回、企業の信用調査を行う帝国データバンク調査部に密着し、不動産会社の倒産現場を取材した。また、銀行の貸し渋り・貸し剥がしなどで経営危機に直面した、中部地区の不動産会社の行方に密着する。瀬戸際に立たされた不動産業界の“試練のとき”を追った。


【不動産の証券化ビジネス  アメリカと同じ“危険な構図”】

この10年間で、都心に高層ビルが林立した。その原動力は、なんと言っても“金融システムと不動産の融合”だ。
高度で複雑な証券化やファンド技術が駆使されて、世界中からカネが集まるようになり、たった10年でゼロから23兆円もの不動産投資市場ができあがったのだ。金融商品化された不動産は、今や“世界中を動き回るもの”になっている。
そのメインプレーヤーが、リーマンなどの外資系金融機関だった。高層ビルを作ったら証券化して、よそへ転売していたのだ。この“証券化して転売”モデル、つまり“サブプライム問題と同じ構図”がもろくも崩壊してしまった。その影響が本格的にでてくるのは、これからだという。不動産証券化ビジネスの行方を取材する。


【仁義なき値引き合戦 “格安アウトレット”や“即時値引き”までも】

「ここだけの話ですよ」と、ひっそり行う値引き販売。そこに異変が起きている。都内の不動産販売会社「新都心リアルコーポレーション」が始めたのは、なんと“マンション版のアウトレット”だ。売れ残った新築マンションを投資ファンドなどと組んで、ディベロッパーから4~5割引きで安く買い取る。そして、元の値の2~3割引きで、再び客に販売するという仕組みだ。彼らが安値で買い取ることができる秘密、それは現金一括払い。新都心に物件を売ってもディベロッパーは大きな赤字を抱える。しかし、それでも現金欲しさにやってくる。
そんな新都心は、東京・高円寺で販売価格の2割引きに当たる“1000万円引き”のアウトレットマンションを売り出した。さらに、そこには冷え込んだ消費者の心をつかむために“ある仕掛け”を施していた。
一方、新築マンションの販売不振を尻目に、中古マンションは堅調だという。理由は単純、価格が安いからだ。中古マンションをリフォームして販売する「インテリックス」では、この不動産不況の中で1600軒以上も売りまくっていた。彼らが大量に販売できる秘密、それは「即時値引き」。週2回も販売価格を見直して、値段を下げれば瞬時に客に知らせていく。特に売れ残った物件は、さながらスーパーのタイムセールのように何度も何度も値引きしていく。買い手の値ごろ感はいったいどこにあるのか? 時々刻々変わる不動産市況にリアルタイムで対応しているのだ。
壮絶な値引き合戦を繰り広げる販売会社を取材しながら、“出口の見えない不動産不況”の現実に密着する。


<お知らせ>
10月28日(火)放送の「緊迫!不動産不況」の中で「株式会社新都心リアルコーポレーション」を取材・放映しました。その際に、同社が取り扱っているアウトレットレジデンスとは一切関係のない物件チラシが背景に映っていました。当該チラシの物件は放映内容とは一切関係のないことを、ここにお知らせします。
   




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